O termo Usucapião vem do latim usucapio, que significa “tomar ou adquirir pelo uso”. No Brasil, os terrenos e os bens imóveis são fontes de inúmeros conflitos, principalmente, devido à existência de muitos imóveis em situação irregular. Diante desse cenário, a Usucapião é aplicado como um meio jurídico que permite a regularização do imóvel, garantindo o direito de posse de forma pacífica por um determinado período, em detrimento àquele que o abandona o imóvel, deixando que o outro ocupe e lhe confira uma função social e econômica mais relevante, ou seja, assegurar que os bens imóveis sejam utilizados de maneira produtiva e não fiquem abandonados ou subutilizados. 

Quais Requisitos são necessários para o Usucapião？ 

Existem diferentes tipos de Usucapião para bens imóveis, mas em geral, após cuidar de um bem por um determinado período, é possível entrar na justiça reivindicando a posse. 

Quais são os requisitos gerais:

• A posse não pode ter sido obtida por meio de violência, ameaça ou conflito e o ocupante deve ter entrado no imóvel de forma legítima;

• A ocupação deve ser contínua, sem interrupções, durante todo o período exigido pela lei;

• O ocupante deve se portar como dono do imóvel, isto é, demonstrar intenção de ser o proprietário (por exemplo, fazer as devidas manutenções, arcar com os custos, se apresentar como o proprietário etc);

• O verdadeiro proprietário não pode ter contestado a posse durante o período exigido. Esse período varia de acordo com cada tipo de usucapião, o qual será apresentado abaixo.

Quais são os tipos de usucapião e o tempo mínimo de posse 

Usucapião Extraordinário

1. Sem limite de área;

2. Independente de título;

3. Posse ininterrupta por pelo menos 15 anos;

4. O tempo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 

Usucapião Ordinário

1. Sem limite de área;

2. Existência de um documento que alegue ser o proprietário (como contrato ou compromisso de compra e venda) e Boa fé; 

3. Posse ininterrupta por pelo menos 10 anos; 

4. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for adquirido com justo título e o ocupante houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 

Usucapião Especial

1. Posse ininterrupta e sem oposição por pelo menos 5 anos,  utilizando para sua moradia ou de sua família;

2.  A área urbana não pode ser maior que 250 m²;  

3. Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; 

4. Não pode ter tido reconhecida essa forma de usucapião anteriormente. 

Usucapião Especial Rural

1. Posse ininterrupta e sem oposição por pelo menos 5 anos, tornando-a produtiva ou utilizando para sua moradia;

2.  Área de terra em zona rural não superior a 50 hectares; 

3. Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural; 

4. Pode ter tido reconhecidado essa forma de usucapião anteriormente. 

Usucapião Coletiva

A única diferença desse do Usucapião Especial Urbano é o fato de a propriedade será dividida entre um grupo de pessoas, pois trata-se, principalmente, de núcleos urbanos informais (É muito utilizado para assegurar o direito à moradia para populações de baixa renda).   

Usucapião Familiar

1. Posse ininterrupta e sem oposição por pelo menos 2 anos, utilizando para sua moradia ou de sua família; 

2. É aplicável em casos de dissolução de união estável ou casamento;   

3.  A área urbana não pode ser maior que 250 m²; 

4. O cônjuge que permanece não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural,  

Fonte: AEAOsasco

Como funciona o processo de regularização? 

O processo de regularização legal de um imóvel pode ser feito de duas formas: Judicial ou Extrajudicial. 

Usucapião Judicial

A forma judicial costuma ser a primeira escolha, mas o processo é mais demorado.

Passo 1: Verificar os requisitos legais

• A pessoa precisa comprovar que ocupou o imóvel de forma contínua, pacífica e sem contestações do verdadeiro proprietário;

• O tempo mínimo de posse varia de acordo com o tipo de usucapião, o qual pode ser consultado na tabela anterior.

Passo 2: Reunir documentos

1. Documentos pessoais (CPF, RG ou CNH, comprovante de endereço, certidão de estado civil);

2. Certidão de matrícula ou negativa de registro do imóvel;

3. Ata Notarial (documento necessário para o requerimento de usucapião, pedir para que se produza exclusivamente para o este fim);

4. Planta e Memorial Descritivo:

•  Assinados por profissionais legalmente habilitados (Engenheiros ou Arquitetos);

• Assinados pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, bem como pelos respectivos cônjuges e companheiros.

5. Prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Respectivo conselho de fiscalização profissional;

6. Justo Título ou documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;

7. Certidões Negativas da Justiça Estadual e Federal;

8. Descrição georreferenciada (se aplicável); 

9. Certidão de natureza do imóvel (urbano ou rural);

10. Instrumento de mandato e declaração do requerente.

Passo 3: Ajuizar a ação Judicial

• Contratar um advogado para entrar com uma ação de usucapião na Justiça;

• O juiz analisará os documentos e as provas apresentadas;

• Se o pedido for aceito, o juiz emitirá uma sentença declarando o usucapiente como o novo proprietário.

Passo 4: Registrar o imóvel

• Com a sentença judicial em mãos, o usucapiente deve registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Usucapião Extrajudicial

A forma extrajudicial é uma opção mais rápida e menos burocrática, mas só pode ser utilizada quando todas as partes envolvidas concordam com a regularização e o imóvel não estar envolvido em disputas judiciais. 

Passo 1: Reunir Documentos (os mesmos documentos exigidos no usucapião judicial). 

Passo 2: Lavrar a Escritura no Cartório (ambas as partes envolvidas devem comparecer e o cartório verificará se tudo está em ordem, se sim, será emitido a escritura). 

Passo 3: Registrar o Imóvel (A escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis). 

Alguns desafios e dificuldades comuns 

As dificuldades mais comuns durante o processo de Usucapião são:

• Falta de documentação adequada;

• Comprovação do tempo de posse;

• Disputas de posse com terceiros;

• Falta de planta baixa, planta de situação e planta de locação do imóvel;

• Falta de orientação de um advogado;

• Processos jurídicos demorados.

Como os especialistas podem ajudar a acelerar o processo 

Diante das dificuldades comuns apresentadas anteriormente, é fundamental o apoio de especialistas, como advogados, técnicos, Engenheiros e Arquitetos que possam ajudar a acelerar o seu processo. E o que a Consultec jr, empresa de Engenharia e Arquitetura pode lhe ajudar? 

Como apresentado no tópico dos processos de regularização do Usucapião, para dar entrada em cartório de Registro de Imóveis é preciso uma série de documentos. Dentre estes, serão solicitados a Planta Baixa, Planta de Situação e Planta de Locação do imóvel. Para isso, é necessário contratar profissionais da área de Engenharia ou Arquitetura para a elaboração desses projetos, a fim de ter a documentação das dimensões e referências geográficas do imóvel. 

Projeto autoral: Consultec Jr

Agora que você já conhece o passo a passo do usucapião, conte com a nossa equipe de especialistas em arquitetura e engenharia para tornar esse processo mais rápido e tranquilo. Entre em contato e descubra como podemos ajudar você a regularizar seu imóvel com segurança e dentro da lei! 

Zoey, graduanda em Engenharia civil pela Universidade Federal do Ceará.